Le garant n’est pas un simple nom griffonné au bas d’un contrat. Lorsqu’il s’engage à travers un acte de cautionnement solidaire, il prend la place du locataire sur le banc des responsabilités. Le propriétaire a dès lors la possibilité, en cas d’impayés, de le faire comparaître devant la justice.
Choisir un garant comme unique filet de sécurité n’a rien d’un réflexe sans faille. Activer une caution solidaire ne se fait pas en claquant des doigts : il faut notifier le garant, parfois le solliciter à plusieurs reprises, et, dans certains cas, réclamer le paiement auprès du garant tout comme auprès du locataire. Il y a tout un parcours à suivre, loin de la simplicité qu’on imagine parfois.
Voyons concrètement comment se déroule cette activation de la caution solidaire, étape par étape, lorsqu’un loyer reste impayé.
Avis au garant : recommandé, mais pas obligatoire
Quand un acte de caution solidaire est signé, le propriétaire dispose d’un levier supplémentaire pour réclamer les loyers non réglés. Il devient possible de relancer le garant parallèlement au locataire, dès les premiers retards de paiement. Le plus efficace reste l’envoi d’une lettre recommandée : elle permet au garant d’être rapidement informé, de saisir l’urgence et, parfois, de trouver une issue avant que la dette ne s’enlise. Même si la garantie existe, aucun bailleur n’a intérêt à voir une situation s’envenimer.
Après cette relance, si le locataire ne réagit toujours pas, la procédure prévoit l’envoi d’un commandement de payer par huissier. À ce stade, prévenir le garant n’est pas une simple formalité. Négliger cette information ouvre la porte à une contestation en justice : le garant pourrait faire valoir qu’il a subi un préjudice en découvrant trop tard l’ampleur de la dette.
La loi précise qu’une absence de notification au garant prive le bailleur de certains droits, comme réclamer des pénalités de retard. Cependant, ces pénalités sont de toute façon devenues illégales depuis la loi Alur de 2014, rendant cet aspect aujourd’hui sans conséquence réelle.
Si malgré la notification, la dette persiste et qu’une mise en demeure de payer est adressée au locataire, la situation se tend : ni le locataire ni le garant n’a réglé, et le retard s’installe.
Face à un refus de paiement du garant
Plusieurs scénarios peuvent expliquer pourquoi le garant refuse de payer, même après avoir été averti par tous les moyens :
- Le garant est devenu insolvable : malgré tous les contrôles au départ, il n’a plus les ressources nécessaires pour assumer le paiement des loyers.
- Le dossier du garant ou du locataire a été falsifié : il se peut que le garant n’existe pas réellement, ou que le locataire ait signé l’acte de caution à sa place, sans son accord. Pour limiter ce risque, il est possible de faire authentifier la signature à la mairie.
- Le garant dispose des moyens financiers mais refuse sciemment de payer, qu’il estime que le locataire est de mauvaise foi ou pour toute autre raison personnelle.
Dans tous ces cas, le propriétaire doit agir auprès du garant et du locataire en même temps. Dès lors que la caution est solidaire (ce qui est la règle avec un acte de cautionnement solidaire, et non simple), chacun est engagé à la même hauteur.
Dans la pratique, c’est un peu comme si le bailleur avait deux locataires sur lesquels agir simultanément. Certains cas sont évidemment plus problématiques que d’autres : si le garant est insolvable, l’espoir de récupérer la dette s’amenuise ; si le garant est solvable, la procédure est plus directe, même lorsqu’il tente de contester la validité de la caution.
Quid de l’expulsion du locataire ?
Lorsque le garant refuse de payer, la marche à suivre est claire : le propriétaire engage une procédure commune contre le locataire et le garant pour obtenir le paiement et, si besoin, la résiliation du bail et l’expulsion.
Mais la situation se complique si, en cours de route, le garant règle finalement le montant dû, que ce soit pendant la phase amiable ou judiciaire. Voici un point de droit trop souvent négligé : le propriétaire peut-il récupérer le logement si le garant a payé le loyer ?
La réponse est affirmative, et elle pèse lourd dans la gestion d’un dossier. Même si le garant règle la dette, le bailleur peut demander la résiliation du bail et reprendre son bien. Pourquoi ? Parce qu’il reste exposé à deux risques :
- le garant pourrait devenir insolvable ou cesser de payer à l’avenir
- l’engagement du garant arrive à terme si sa durée était limitée (ce qui est recommandé, car un engagement illimité peut être résilié à tout moment)
Il est donc possible, après vérification auprès de plusieurs avocats spécialisés, d’engager la résiliation du bail pour manquement du locataire à ses obligations, tout en assignant le garant pour obtenir le paiement. Cette dissociation des actions permet de récupérer le logement indépendamment du règlement de la dette par le garant.
Dans cette configuration, le garant, après avoir réglé pour le compte du locataire, peut ensuite se retourner contre ce dernier pour réclamer le remboursement des loyers avancés.
Quelles causes rendent la caution invalide ?
Pour finir, il n’est pas inutile de rappeler combien la jurisprudence est stricte sur le formalisme du cautionnement solidaire. De nombreux actes sont annulés par les tribunaux pour des motifs variés, souvent liés à une rédaction négligée.
Voici plusieurs causes, fréquemment invoquées par les juges, qui peuvent entraîner la nullité d’un engagement de caution :
- absence de mention manuscrite obligatoire
- erreur ou oubli dans la rédaction de la mention manuscrite
- pour les colocations, absence du nom d’un colocataire sur l’acte de caution (dans ce cas, si un locataire quitte le logement, toutes les cautions associées prennent fin)
- absence de signature
- acte de caution à durée illimitée, alors que la loi recommande une durée déterminée
D’autres erreurs, comme une virgule manquante ou un montant écrit uniquement en chiffres, n’entraînent généralement pas la nullité de la caution.
Le garant n’est pas un joker automatique. Derrière chaque signature, il y a des règles strictes, des précautions à prendre et, parfois, des zones grises où la justice tranche. Reste à chacun de mesurer, avant de s’engager, le véritable poids d’une promesse écrite.
